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A evicção, como se sabe, é a perda em juízo da coisa adquirida para um terceiro, em razão da transferência por um alienante de um objeto sobre o qual não tinha direito, resultando na responsabilização deste alienante pelos prejuízos proporcionados ao adquirente . Define “garantia de evicção” LEVENHAGEN in ‘Código Civil – Comentários Didáticos”, vol. 4, 5ª edição, Editora Atlas, São Paulo, 1996, p. 211 como sendo “a obrigação imposta àquele que indevidamente alienou a coisa, de indenizar o evicto, ou seja, o adquirente da coisa, dos prejuízos por ele sofridos com a perda da coisa adquirida” e “independe de cláusula expressa, operando ipso jure, isto é, de pleno direito, uma vez que é uma conseqüência do direito transferido”. Segue dizendo que “a lei, entretanto, como sempre, respeita o acordo de vontades. Desse modo, a garantia da evicção pode não existir se do contrato constar cláusula expressa que a exclua. Sendo omisso o contrato, subentende-se como assegurada a garantia, pois esta, como já ficou dito, é inerente ao contrato”.
Em alguns casos, no entanto, a própria lei exclui a responsabilidade pela evicção. Assim é que o CC/2002 (art. 457) é expresso ao dispor:

Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.

Daí que, em se tratando de responsabilidade pela evicção, se o adquirente sabe do vício que macula o direito do alienante, estaremos diante da aquisição de um bem litigioso (o contrato apresenta natureza aleatória e não poderá haver qualquer reclamação por parte do adquirente). Nesse sentido é a lição atemporal de CARVALHO SANTOS:
“Se sabia (o adquirente) que a coisa era litigiosa, ficou evidentemente a par dos riscos que corria, não se podendo surpreender com a evicção, de forma que essa sua ciência é bastante para exonerar o vendedor da responsabilidade pela segurança da alienação.
Não altera a situação o fato de nada haver o alienante declarado a esse respeito, nem a ausência de convenção: se o adquirente sabia das condições em que recebia a coisa deve suportar as conseqüências de seu ato, que ele deliberou na consciência dos riscos a que se expunha”. (CCB interpretado, 6a. ed. RJ, Freitas Bastos, 1958, vol. XV, pág. 411).
No mesmo sentido é o magistério de PONTES DE MIRANDA :

“Não tem o direito e pretensão à responsabilidade pela evicção quem , ao concluir o contrato, sabia existir o vicio jurídico ou estar em litígio…………………………………………………… se, ao concluir o contrato o outorgado sabia que o bem não pertencia ao outorgante, ou que algum direito recaia sobre ele (enfiteuse, usufruto, uso, habitação, hipoteca, penhor, anticrese, caução), ou sobe ele incidia alguma medida constritiva ou podia incidir ou que algum acordo de transmissão ou de constituição de direito poderia ser registrado antes do seu, a responsabilidade pela evicção não nasce. Portanto, não nasce a pretensão, que lhe é correlativa”.

(Tratado de Direito Privado, Tomo XXXVIII, Edf .Borsói I. 1962, RJ, § 4,229, pág. 249 e 250)

Para HUMBERTO THEODORO JÚNIOR, “não cabe indenização ou restituição do preço pelo vendedor da coisa litigiosa, quando o comprador sofre a evicção, porque este, pelo caráter aleatório do contrato, não adquiriu a coisa propriamente dita, mas apenas a esperança de adquiri-la por meio do possível sucesso na demanda pendente”. (“Venda de Bem Litigioso – Evicção…,” RJ nº 207, p. 13). Idêntico, aliás, é o magistério de CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA: “o adquirente não pode demandar pela evicção, se tinha conhecimento de que “a coisa era litigiosa, porque então estava ciente de que a prestação do outro contratante dependeria de acertamento judicial que lhe podia ser desfavorável”. (Instituições de Direito Civil, 8a. ed. Vol. III, nº 210, pág. 93)

Em suma, se o adquirente sabia que o imóvel era litigioso não pode jamais pleitear indenização por evicção. Ainda mais se comprou o imóvel por preço inferior ao de mercado em face da situação de litigiosidade. Caracterizada a aleatoriedade do contrato, não cabe ao adquirente postular devolução do preço, nem muito menos indenização por perdas e danos.

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